Общая информация о жилищном секторе в Р. Болгарии

В городах Республики Болгарии сконцентрировано 71.6 % населения, а в деревнях - 28.4 %. В зданиях высотой до 3 этажей (малоэтажках) находятся в общей сложности 62.1 % жилищного фонда страны, в зданиях средней высоты (4-5 этажа) - 10.9 % квартир, а в многоэтажных зданиях (более 6 этажей) располагаются 27.0 % квартир. Преобладают двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Планировка жилья в городах и селах различается по количеству комнат. В городах наибольшую долю составляют двухкомнатные и трехкомнатные квартиры – соответственно 37.8 % и 31.5 %. Жилье в деревнях в основном состоит из трех и более комнат - 66.4 % жилищного фонда. Средняя полезная площадь жилья в городах составляет 64.88 кв. м., а в деревнях - 62.43 кв. м. Большая часть жилья находится в частной собственности у физических лиц - 96,9 %, а 3,1 % составляет общественная собственность - государственная, муниципальная, коммерческих компаний, общественных или кооперативных организаций.

Условия пребывания и порядок приобретения недвижимости

Условия и порядок въезда, пребывания и выезда из Республики Болгарии граждан других стран-членов Европейского союза и членов их семей, так же как и граждан стран-участниц Соглашения Европейской экономической зоны, а также граждан Швейцарской Конфедерации и членов их семей, определены в Законе о въезде, пребывании и выезде из страны граждан Европейского союза и членов их семьи. Граждане Европейского союза могут без визы пребывать в Республике Болгарии три месяца, при наличии действующего удостоверения личности или действующего паспорта. По истечении этого срока им следует получить удостоверение о длительном или постоянном пребывании граждан Европейского союза. Для этого им необходимо подать заявление в Дирекцию «Миграция» - МВД, СДВД или в областную дирекцию МВД, в соответствии с Законом о въезде, пребывании и выезде с территории Республики Болгарии граждан Европейского союза и членов их семей. Условия и порядок въезда, пребывания и выезда с территории Республики Болгарии граждан стран, не являющихся членами Европейского Союза (третьих стран), определены в Законе об иностранцах в Республике Болгарии (ЗИРБ). Этот закон распространяется и на членов семей болгарских граждан, которые не являются гражданами Европейского союза.

Иностранец может прибыть в Республику Болгарию при наличии действующего документа для заграничной поездки или другого заменяющего его документа, а также визы, если таковая требуется.

Виза не требуется в случаях, предвиденных в Регламенте (ЕО) № 539/2001 Совета, в других (обязующих - лишнее слово) нормативных документах ЕС, в международном договоре, по которому Республика Болгария является стороной, или в постановлении Совета Министров.

Виза не требуется и в случаях, когда у иностранца есть действующее разрешение на продолжительное, долгосрочное или постоянное пребывание в Республике Болгарии.

Иностранцы, владеющие недвижимостью в Республике Болгарии и желающие пребывать в стране, могут обратиться за визой, дающей право на непродолжительное запланированное пребывание сроком не более трех месяцев в рамках каждого 6-ти месячного периода, считая со дня первого въезда на территорию Республики Болгарии.

Более подробную информацию относительно необходимых документов и процедуре получения визы можно получить на интернет странице Министерства иностранных дел www.mfa.bg

Вещно-правовой режим приобретения и упражнения права собственности на недвижимость на территории Республики Болгарии иностранными гражданами регламентирован Конституцией Республики Болгарии (ст. 22), Законом о собственности (ст. 29 и ст. 29а), а также рядом других нормативных документов, содержащих специальные правила: Законом о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3, ст. 3а, ст. 36, ст. 10а), Законом о лесах, (ст. 23 и ст. 24), Законом о наследстве (чл. 5), Законом о защищенных территориях (ст. 10) и др.

Граждане стран-членов ЕС или стран-членов Соглашения о Европейской экономической зоне могут приобретать землю в соответствии с требованиями, определенными в законе, в соответствии с договором о присоединении Болгарии к Европейскому Союзу. До конца 2011г. для иностранных физических лиц, в случае имеющейся у них постоянной регистрации на территории иностранного государства, существовали ограничения на владение земельным участком, на котором построен купленный в Болгарии объект недвижимости. С 01.01.2012г. это ограничение отпало, и иностранные инвесторы могут приобретать землю, на которых построены их дома. Однако все еще существует ограничение на покупку сельскохозяйственных земель. Это ограничение отпадет 01.01.2014г.

Этапы купля-продажи

Поиск недвижимость/покупателя

Чаще всего помощь по поиску подходящей недвижимости (или покупателя недвижимости) оказывают агентства недвижимости. Кроме посреднических услуг, агентства содействуют и при последующих этапах сделки до ее завершения. 

Предварительный договор

Поскольку при совершении сделок с недвижимостью приходится иметь дело со значительными денежными суммами, установилась практика заключения сторонами предварительного договора, в котором оговариваются условия будущего нотариального оформления сделки.

Нормативно-правовая база предварительного договора описана в ст. 19 ЗОД и в ст. 362-364 ГПК. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть представлен в письменном виде. Целью предварительного договора является подготовка заключения окончательного варианта. Он должен включать в себя все существенные условия окончательного договора, т.е. включать положения, конкретно описывающие недвижимое имущество, являющееся объектом договора, цену, стороны по сделке и сроки заключения окончательного договора в виде нотариального акта и другие существенные условия. Как правило, стороны договариваются о выплате части продажной цены при заключении предварительного договора: чаще всего она составляет 10% от общей суммы. Предварительный договор обеспечивает гарантии каждой из сторон по нему, т.к. согласно ст. 19 п. 3 ЗОД каждая из сторон предварительного договора может предъявить иск об его объявлении окончательным, если она исполнила свои обязательства, оговоренные в предварительном договоре. В этом случае для того, чтобы окончательный договор считался заключенным, необходимо постановление суда. Компетентным является суд по местонахождению недвижимости. Агентства недвижимости обычно предлагают своим клиентам типовые предварительные договора. 

Оформление сделки у нотариуса

Для нотариального оформления сделки стороны должны явиться к нотариусу для подписания нотариального акта. Сделка находится в юрисдикции нотариуса по местонахождению недвижимости.

Продавец обязан представить нотариусу в оригинале всю документацию по недвижимости, доказывающую его право собственности. Нотариус проверяет, находится ли недвижимая собственность в его районе:

• Нотариус проверяет самоличность, дееспособность и полномочия явившихся к нему лиц;

• Нотариус проверяет, нет ли юридических препятствий для передачи имущества;

• Нотариус удостоверяется, что представленный проект нотариального акта отвечает требованиям закона;

• Нотариус проверяет, является ли продавец владельцем недвижимости;

• Нотариус зачитывает сторонам содержание проекта нотариального акта, стороны подтверждают перед нотариусом свое волеизъявление, отраженное в проекте нотариального акта;

• Нотариальный акт подписывается сторонами по сделке и нотариусом;

• Нотариус предоставляет сторонам копии нотариального акта.

Регистрация

В день оформления сделки нотариус представляет нотариальный акт в службу регистрации по местонахождению недвижимого имущества.

Судья отдает распоряжение вписать акт в Регистр Недвижимости при Агентстве Регистраций, что дает гарантии покупателю в случае возможных претензий со стороны третьих лиц. С этого момента покупатель получает права распоряжаться недвижимостью: ипотека, сдача в аренду, продажа и др.

Декларация

Согласно Закону о местных налогах и сборах при приобретении недвижимости, независимо от того, идет ли речь о новом или старом строительстве, или о замене, необходимо в течение двух месяцев со дня оформления и регистрации сделки в Агентстве Регистраций подать налоговую декларацию для начисления годового налога.

Такая налоговая декларация подается не только при приобретении недвижимости, а и при учреждении права пользования. В этом случае декларацию должен подавать пользователь. Декларация подается в районном отделе «Местные налоги и сборы» по местонахождению недвижимости. Если вы решили купить недвижимость на стадии строительства, то вам нужно будет дождаться разрешения пользования домом и потом в двухмесячный срок задекларировать его. В административно-уголовных положениях закона предусмотрены штрафы за несоблюдение этого срока. Они составляют от 10 до 400 лв. для физических лиц, по усмотрению органа власти. В том же диапазоне варьируются штрафы, если в налоговой декларации не указаны или неверно указаны данные, вследствие чего определена меньшая сумма налога или это привело к полному освобождению от уплаты такового. Юридические лица также обязаны задекларировать свою недвижимую собственность, при неисполнении данного условия с их стороны штраф может составить от 100 до 1000 лв.

При получении недвижимого имущества в наследство срок его декларирования иной, т.к. в этом случае действует другое положение закона. В этом случае Декларацию следует подать в 6-месячный срок. Таков и срок подачи документов для уплаты налога на наследство. В этом случае существует правило, что поданная в срок декларация одного из наследников распространяется и на остальных таковых. Штраф за неподачу декларации наследниками, включительно по завещанию, или их законным представителем (например, родителями малолетнего ребенка, ставшего наследником квартиры деда) составляет от 10 до 500 лв.

Здесь же надо уточнить, что налоговую декларацию следует подавать и в случае изменений, наступивших в недвижимости, которые могут привести к изменению размера налога. Например, дорогостоящий ремонт, серьезная перепланировка или изменение в предназначении недвижимости: из жилой квартиры в офис, из основной жилплощади (за которую по закону полагается платить 50% налога) в дополнительную жилую квартиру и другие.

Декларировать недвижимое имущество может и уполномоченное лицо. Для каждой недвижимости подается отдельная декларация.

І. Необходимые документы для декларирования недвижимого имущества физическими лицами:

1. Декларация по ст. 14 от ЗМНС;

2. Документ на собственность (правоустанавливающие документы) /копия/;

3. Разрешение на пользование или удостоверение о введении в эксплуатацию /если речь идет о новостройке/;

4. Справка о наследовании /при получении недвижимости в наследство/;

5. Решение ТЭЛК (территориальной экспертной лечебной комиссии) /для основной жилплощади/;

6. Доверенность /если декларацию подает уполномоченное лицо/.

II. Необходимые документы для декларирования недвижимого имущества юридическими лицами:

1. Декларация по ст. 17 от ЗМНС /если недвижимость не предназначена для проживания/;

2. Декларация по ст. 14 от ЗМНС;

3. Документ на собственность (правоустанавливающие документы) /копия/;

4. Разрешение на пользование или удостоверение о введении в эксплуатацию /если речь идет о новостройке/;

5. Доверенность /если декларацию подает уполномоченное лицо/.

Налоги и сборы при купле-продаже

Согласно положениям ст. 186, п. 1 ЗОД, все расходы по продаже недвижимого имущества оплачиваются в равных долях сторонами по сделке, но нет препятствий для принятия сторонами иного решения.

При оформлении сделки взимается:

1. Нотариальная пошлина, вычисляемая по Тарифу на нотариальные сборы от суммы удостоверяемого материального интереса (при расхождении налоговой и рыночной оценки недвижимости за основу берется более высокая сумма) + 20 % НДС.

2. Пошлина в размере 0,1 % от материального интереса за запись нотариального акта в Регистр Недвижимости при Агентстве Регистраций.

3. Налог при возмездном приобретении имущества составляет от 0,1 до 3 %. Размер налога в каждом муниципалитете определяется муниципальным советом. Налог начисляется на основе большей величины – налоговой оценки недвижимости, определенной в Приложении №2 к ЗМНС, и договоренной цены. Для этого перед заключением сделки владелец недвижимости должен получить справку о налоговой оценке имущества в муниципалитете по местонахождению недвижимости. Общая сумма выплачивается нотариусу, который в свою очередь производит регистрацию нотариального акта и оплату пошлин.

В зависимости от ситуации возможна дополнительная оплата услу по предварительной договоренности (например переводчик) и обычно составляет от 2,5 до 4,5%;

Налоги на недвижимость и вывоз бытовых отходов

В отличие от случая с подоходным налогом для физических и юридических лиц, когда необходима подача декларации, для оплаты налога на недвижимость нет необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию. Владелец недвижимости обязан подать декларацию в двухмесячный срок со дня завершения строительства или приобретения имущества. (В случаях приобретения недвижимости в наследство срок подачи декларации составляет 6 месяцев.)

После этого декларацию надо подавать только в случаях, когда наступило изменение в декларированных обстоятельствах – например, здание частично или полностью уничтожено; недвижимое имущество из категории облагаемого перешло в категорию необлагаемого или наоборот, недвижимость стала или перестала быть основным жильем; предприняты улучшения жилищных условий, влекущие за собой изменения в налоговой оценке и пр.

В случае с налогами на недвижимость и на вывоз бытовых отходов взаимоотношения между налогоплательщиком и муниципалитетом, где периодически выплачивается налог, определяются местонахождением недвижимого имущества. В этом случае связь налогоплательщика с администрацией не зависит от места адресной регистрации, как в случае с подоходным налогом.

Задолженность определяется на основании налоговой базы, но в случае со сбором на вывоз бытовых отходов может действовать другой принцип – например, в зависимости от числа используемых мусорных баков.

База для вычисления задолженности для каждого конкретного объекта определяется налоговой администрацией. В случае с недвижимым имуществом лиц и жилым фондом предприятий за базу берется налоговая оценка. Для нежилой недвижимости базой может быть как налоговая оценка, так и балансовая стоимость имущества, в зависимости от того, какая из них выше.

Решением муниципального совета определяется размер тарифов для соответствующего района в границах, установленных законом. Администрация муниципалитета и отдел финансов определяют конкретный размер задолженности как соотношение между базой и установленным муниципальным советом тарифом. Размер задолженности по налогу на недвижимость и вывоз бытовых отходов сообщается налогоплательщику или его законному представителю, когда налогоплательщик недееспособен – не достиг совершеннолетия или находится под опекой и попечительством.

с 2011 г. налог на недвижимость оплачивается в двух равных частях в два срока: с 1 марта до 30 июня и до 30 октября года, за который платится налог.

При предоплате всей суммы за год в срок с 1 марта до 30 апреля, делается 5% скидка от суммы налога.

Согласно ст. 69 Закона о местных налогах и сборах (ЗМНС) оплата за вывоз бытовых отходов производится в порядке, определяемым муниципальным советом. Администрация уведомляет налогоплательщика о сроках оплаты налога за соответствующий период времени. Оплата может производиться по частям, в зависимости от решения соответствующего муниципалитета. Обычно плата производится двумя или четырьмя равными частями. В некоторых районах налог за вывоз бытовых отходов оплачивается двумя частями в тех же сроках, что и налог на недвижимость. В других – все еще действует схема оплаты налога на недвижимое имущество, действовавшая до 2010 г. – четырьмя равными частями - до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. 5% скидка тоже зависит от конкретного решения муниципалитета. Некоторые районы предоставляют такую скидку при оплате полного размера налога в интервале от 1 марта до 30 апреля, а в других районах такой скидки нет. Согласно ст. 22, п. 7 Налогово-страхового процессуального кодекса (НСПК), когда срок истекает в нерабочий день, этот день не засчитывается и срок переносится на следующий рабочий день. Налоги вносятся в муниципалитет по местонахождению недвижимости, кроме случаев, когда речь идет об имуществе концессионера, расположенном на территории более чем одного муниципалитета (тогда средства получает тот муниципалитет, на чьей территории находится большая част имущества). Согласно ст. 2 ЗМНС местные налоги оплачиваются наличными в кассах муниципальной администрации или через безналичный расчет. Согласно ст. 2 п. 2 ЗМНС местные сборы оплачиваются наличными, безналичным расчетом или фискальными муниципальными марками.

Безналичный расчет можно осуществить:

а) почтовым переводом на уплату налогов в любом почтовом отделении;

б) банковским переводом наложенным платежом (чеком об оплате) для уплаты в бюджет в утвержденной форме;

в) через Интернет, если соответствующая муниципальная служба принимает подобный способ оплаты, как, например, указано в сообщении, распространенном Столичной мэрией.

г) чрез ПОС терминал платежной картой. С 01.01.2012 г. было внесено изменение в ст. 178 п. 5 НСПК для обеспечения безналичной оплаты таким способом.

При безналичном расчете с помощью платежного документа следует помнить, что необходимо заполнить определенные реквизиты в документе во избежание ошибок, и чтобы задолженность не была сочтена оплаченной в муниципальной информационной системе.

Кроме места, даты перевода, лица, производящего оплату, муниципалитета, в чей бюджет вносится сумма, банка и банковских счетов, следует заполнить следующие реквизиты:

• сумма налога;

• вид обязательства – налог на недвижимое имущество или сбор за бытовые отходы;

• код оплаты. Есть два разных кода оплаты – один для налога на недвижимое имущество и другой для сбора за бытовые отходы. Но эти коды одинаковы для всех регионов страны. Коды оплаты указаны под каждым имуществом в сообщении, рассылаемом муниципалитетом;

• номер партиды недвижимости, являющийся индивидуальным для каждого имущества и может совпадать только, когда речь идет о налоге на недвижимое имущество и сбор за бытовые отходы одного и того же имущества. Номер партиды указан в начале сообщения, рассылаемого муниципалитетом;

• срок, за который платите. Если оплата производится за весь 2012г., указывается период с 01.01.2012 г. до 31.12.2012 г. Если оплачивается часть задолженности, это следует указать, например, с 01.01.2012 г. до 31.03.2012 г., что возможно в случае со сбором за бытовые отходы, и с 01.01.2012 г. до 30.06.2012 г. если оплачивается налог на недвижимое имущество. В случае с этими обязательствами нельзя оплатить вторую долю, если не оплачена первая.

Одним наложенным платежом можно оплатить 4 задолженности бюджету, что означает, что так могут быть оплачены налоги и сборы двух объектов недвижимости. Плата налога на недвижимое имущество имеет значение и в некоторых других случаях. Например, в п. 1 и 2 ст. 264 от НСПК предвидено, что при передаче или учреждении вещих прав на недвижимое имущество (перечислен ряд гипотез) надо проследить, нет ли в налоговой оценке сведений о наличии или отсутствии задолженности по оплате налога на недвижимость. Если у передающей стороны есть публичные задолженности, они должны быть погашены до передачи, либо передающая сторона должна подписать декларацию о том, что не возражает, чтоб публичная задолженность была погашена из продажной цены, и покупатель внесет причитающуюся сумму в бюджет.

Налог на доход от продажи недвижимости

Каждый владелец жилья обязан оплачивать свои счета за коммунальные услуги, в соответствии с получаемыми ежемесячными счетами от электрораспределительных/водоснабдительных/теплофикационных компаний. Вы должны получать ежемесячные счета на ваше имя от соответствующих компаний, кроме случаев, когда вы уполномочили кого-то другого заниматься этим.В тех случаях, когда вы считаете счета завышенными, можете обратиться в соответствующую компанию с просьбой провести необходимую проверку. Кроме того, владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги общих частей здания в соответствии со своей долей в этажной собственности. Рекомендуется попросить предоставить вам счет о расходах на общие части для сравнения суммы, указанной соответствующим сообществом, с той, которую указала обслуживающая компания.

Счета

Каждый владелец жилья обязан оплачивать свои счета за коммунальные услуги, в соответствии с получаемыми ежемесячными счетами от электрораспределительных/водоснабдительных/теплофикационных компаний. Вы должны получать ежемесячные счета на ваше имя от соответствующих компаний, кроме случаев, когда вы уполномочили кого-то другого заниматься этим.В тех случаях, когда вы считаете счета завышенными, можете обратиться в соответствующую компанию с просьбой провести необходимую проверку. Кроме того, владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги общих частей здания в соответствии со своей долей в этажной собственности. Рекомендуется попросить предоставить вам счет о расходах на общие части для сравнения суммы, указанной соответствующим сообществом, с той, которую указала обслуживающая компания.